[編集] 主要財務データ

[編集] 直近更新内容

[編集] 概略

2012年4月13日、株式会社エイブル＆パートナーズは株式会社ACコーポレーションによる同社普通株式に対する公開買付けを発表した。ACコーポレーション社は同社の株式を取得・保有することを目的として2012年3月に設立された会社である。同社によれば、本件は同社普通株式が上場廃止となることを前提にしているとのことであり、概要は下記の通りである。 （リリース文へのリンクはこちら）

• 公開買付価格：普通株式1株につき580円（2012年4月12日の終値429円に対して35.2％のプレミアムを付与）
• 買付予定数の下限：38,607,018株（所有割合51.3％）
• 買付け等の期間：2012年4月16日から2012年5月30日

2012年3月16日、同社は2012年10月期第1四半期決算を発表した。

（決算短信へのリンクはこちら、2012年10月期第1四半期決算の項目へのリンクはこちら）

2012年2月10日、同社は子会社の株式会社CHINTAIが、海外に転勤する駐在員や留学生向けの賃貸住宅情報サービス「海外CHINTAI」を提供開始したと発表した。

（リリース文へのリンクはこちら）

2011年12月15日、同社は2011年10月期通期決算を発表した。

（決算短信へのリンクはこちら、2011年10月期通期決算実績の項目へのリンクはこちら）

2011年12月13日、同社は連結子会社代表取締役の異動（内定）について発表した。

（リリース文へのリンクはこちら）

同社によれば、2011年12月13日付の取締役会にて、以下の通り連結子会社である株式会社エイブルの代表取締役の異動が内定したとのことである。なお、2012年1月26日開催予定の同社定時株主総会および取締役会にて正式に決定される予定。

異動の内容

株式会社エイブル

（新任予定）

梁瀬　泰孝氏（新役職：代表取締役社長、現役職：取締役副社長）

（退任予定）

平田　竜史氏（新役職：取締役、現役職：代表取締役社長）

同社によれば、異動の理由は、平田　竜史氏が現在株式会社エイブル＆パートナーズの代表取締役社長と株式会社エイブルの代表取締役社長を兼務しているが、グループ全般の経営判断に専念するためとのことである。また、梁瀬　泰孝氏は2011年9月1日にエイブル社の取締役副社長に就任していたが、エイブル社の経営体制の一層の充実と強化を図るため、エイブル社代表取締役として業務を推進していくとのことである。

同日、同社は取締役会で、以下の通り商号の変更を行うため、定款の一部変更について2011年1月27日開催予定の第1回定時株主総会に付議することを決議したと発表した。

（リリース文へのリンクはこちら）

新商号：株式エイブル＆パートナーズ（英文：ABLE & PARTNERS INC.）

旧商号：株式会社エイブルCHINTAIホールディングス（英文：ABLE CHINTAI HOLDINGS INC.）

変更予定日：2012年2月2日

商号変更の理由について、同社は、同社のめざす経営ビジョンによりふさわしい商号への変更であるとしている。

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[編集] 業績動向

四半期実績推移

季節性について

繁忙期（引越シーズン）の1月から3月（特に3月）、つまり第2四半期に仲介事業を中心に売上が偏る傾向がある。一方、販売管理費は各四半期の変動がさほどない。そのため、営業利益も第2四半期に集中して計上される傾向がある。

2012年10月期第1四半期決算実績

2012年3月16日、同社は2012年10月期第1四半期決算を発表した。会社予想に変更はない。

2012年10月期第1四半期の売上高は前年同期比11.8％減の10,406百万円となった。同社は競争力強化のために、仲介事業を中心とする主要子会社の基幹システムを、繁忙期に向けて刷新した。しかし、導入当初に一部不具合が発生したことに伴い、営業店舗における営業効率が一時的に低下する事態となり、その安定稼働までに若干の時間を要したとのことだ。基幹システム刷新に伴う不具合については、大まかに、1）各営業店の社員がシステムに不慣れであったこと、2）新システムが現場の業務に一部そぐわなかった面があった、の2つに分けられる模様。同社は1月から3月に繁忙期を迎えるが、1月にこうしたシステムの不具合の影響を大きく受けた格好だ。

売上の減少により、営業損失340百万円、経常損失332百万円、四半期純損失216百万円となった。

同社の業績は、引越シーズンにあたる第2四半期に集中して利益が発生する事業構造となっているが、上述した基幹システムの不具合が致命的なものではなかったこともあって、2月に入ってからは、既に安定稼働していると同社は述べている。従って、足下（2012年3月中旬）においては、ほぼ計画通りの推移となっている模様だ。

ちなみに、同社は、2011年以降、複数のiPhoneアプリをリリースしているが、2012年1月10日にリリースしたiPhone向け無料育成ゲームアプリ「猫の大家さん」が50万ダウンロードを突破するヒットとなったとしている。

同社によれば2012年10月期第1四半期の各事業概要は下記のようになる。

• 仲介事業（売上高：2,521百万円（前年同期比20.0％減）、営業損失：672百万円（前年同期は営業損失254百万円））

2011年11月に実施した直営店舗の基幹システム入れ替えに伴う一部不具合の発生により、一時的に仲介件数が大きく落ち込んだことから大幅な減収となったほか、システム開発費を一括費用計上したことから減益となった。

• 仲介関連事業（売上高：2,544百万円（前年同期比3.1％減）、営業利益：40百万円（同61.5％減））

仲介件数が大きく落ち込んだことから、それに付随する消毒や新規保険代理店等の売上が減少した。一方で、リフォームを推進したことにより、リフォーム売上および斡旋手数料収入（「その他」に計上される）は増加したものの、仲介関連事業全体では減収減益となった。

• メディア事業（売上高：1,613百万円（前年同期比21.4％減）、営業利益：231百万円（同52.9％減））

春の引っ越し時期に向けてTVCMや新規アプリケーションのリリースなどを積極的に行ったが、仲介件数が大きく落ち込んだことから成果報酬型の広告料収入が減少し、メディア事業全体では減収減益となった。

• 管理事業（売上高：1,896百万円（前年同期比4.1％増）、営業利益109百万円（同28.5％減））

管理戸数の順調な増加を背景に、集金管理手数料収入が堅調な伸びを示した。ただし、管理事業に配賦する共通コストが増加し、減益となった。管理戸数は、2012年10月期第1四半期末で191,343戸と前年同期より9,783戸の増加、2011年10月期末比で2,539戸の増加となった。

• 興行事業（売上高：884百万円（前年同期比32.6%減）、営業利益：136百万円（同29.2％増））

公演数を大幅に削減したことからチケット収入が減少したものの、不採算公演の減少、1公演当たりの売上高の増加により増益となった。

• 旅行事業（売上高：505百万円（前年同期比8.1％増）、営業利益：0百万円（前年同期比93.2％減））

企画旅行と団体旅行が順調に伸びたことから、増収となった。

• その他事業（売上高：692百万円（前年同期比17.5%減）、営業利益：140百万円（同39.4％減））

パーキング事業ならびにネットワーク事業（フランチャイズ事業）は、それぞれ車庫数の増加（2012年10月期第1四半期末の運営台数は1,815台と前年同期比15.4%増）、加盟店舗数の増加（2012年10月期第1四半期末で347店舗と前年同期より7店舗増加）を背景に、堅調に推移した。一方、2011年5月のシェアードサービス事業会社の取得に伴い、営業費用が増加、その他事業全体では減益となった。

過去の四半期実績と通期実績は、過去の財務諸表へ

2012年10月期会社予想

注：セグメント利益について

同社はセグメント間の費用配賦が難しいこともあり、各セグメント利益の会社予想は開示していない。セグメント間の費用配賦が難しいのは、仲介事業、仲介関連事業、管理事業など同一の営業員が複数のセグメントにまたがって業務を行っていることによる。

2012年10月期の会社予想は売上高で前年比2.7％増の47,700百万円、営業利益で同19.7％増の5,000百万円となっている。

売上高のセグメント毎の内訳は上図の通りである。2012年10月期において鍵を握るのは、新基幹システム導入の効果であろう。同社は2011年11月に新基幹システムを導入。これによって業務効率の改善を図り、仲介件数の増加や管理戸数の増加をめざしている。

営業利益に関しては、システム開発等に伴う減価償却費などの増加はあるものの、売上の増加が寄与し、前年比19.7％増となる計画。同社の場合、限界利益率が高い収益構造となっていることもあって、売上高は前年比2.7％増とわずかな増加を見込むに留まっているが、営業利益は二桁の増益予想となっている。

営業外収益で約1,200百万円が見込まれているが、これは2011年10月期同様、第4四半期において受取配当金が見込まれていることが主因である。これは同社が入居者向け損害保険の販売と同時にレンタキャプティブの仕組みを利用していたため、運用益（キャプティブが受け取った再保険料と、再々保険会社にキャプティブが支払う再々保険料の差額はキャプティブが自らの資金として運用することができる）が受取配当金（営業外収益）として同社の決算に反映されるためである。ちなみに同社は2011年9月をもって、海外再保険会社（キャプティブ保険会社）を子会社として設立している。従って、2012年10月期以降数年間を展望した際、徐々に受取配当金は減少、代わりに売上高による計上へと振り替わっていく見込みである。

当期純利益は前年比58.2％減の3,200百万円の予想。2011年10月期においては、特別利益5,645百万円（同社設立のための企業結合に伴う負ののれん発生益5,526百万円など）、特別損失1,149百万円を計上した。一方、2012年10月期においては、特別利益、特別損失は見込まれていない。

1株当たり年間配当金は22.0円の計画。2011年10月期の年間配当金（予定）と同額である。ただし、2011年10月期の年間配当金の内訳は、普通配当18円、記念配当4円であった。一方、2012年10月期の年間配当金計画は全てが普通配当であり、普通配当だけでみれば増配の計画となっている。

将来展望

同社は中期経営計画において、2013 年 10 月期の連結売上高 60,000百万円、営業利益 8,000百万円を目標としている。また、営業上の数値目標として、賃貸仲介件数 19 万件（2011年10月期：165,405件）、管理戸数 25 万戸（同 188,804件）、直営・FC・広告掲載店舗数 3,000 店舗（2010年10月末：2,200 店舗）を掲げている。

エイブル社の2010年3月期実績とCHINTAI社の2009年10月期実績を単純合算すると売上高は50,281百万円、営業利益は5,552百万円であった。中期経営計画の目標値はこの数値をベースとして売上高で19.3％増、営業利益で44.1％増をめざしている。

各事業の目標値は掲げられていないが、管理事業、仲介関連事業、メディア事業に業績の牽引役として期待している模様だ。一方、仲介事業については、概ね横ばいでの推移を想定しているようだ。

中期経営計画の柱は大きく2つに分けられる。1つ目は「既存事業の強化・推進」であり、2つ目は「将来への布石」である。2つ目の「将来への布石」は、読んで字のごとく、今回の中期経営計画の最終年度から次の中期経営計画を睨んだ施策とSR社は理解している。

既存事業の強化・推進

同社は管理戸数の増加（25万戸（目標値）－17.6万戸（2010年度実績）＝7.4万戸）による増収効果を5,000百万円、売上高成長率に対して約50％の寄与率とみている。考え方としては、管理戸数の増加によって管理事業の売上高が増加するほか、管理戸数の増加のうち、約20％が賃貸仲介件数（直営店）の増加につながることによって、仲介関連事業、メディア事業の売上にもつながるとみているためである。同社は管理戸数の増加策として、1）基幹システム更新などによる生産性の向上、2）1）により効率化された人的資源を管理戸数獲得へ投入、3）管理物件調達のためのM&Aや業務提携など、を掲げている。

また、直営・FC・広告掲載店舗など同社の「不動産仲介ネットワーク」を3,000店舗まで拡大させることで、「仲介関連」、「メディア」、「その他」各事業の売上増加を図る方針である。同社は「不動産仲介ネットワーク」拡大による増収効果を800百万円、売上高成長率に対して約8％の寄与率とみている。

将来への布石

具体的には、1）物件調達ラインナップの拡大、2）シニア層向けサービス、3）外国人向けサービス、などをさしている。

物件調達ラインナップの拡大に関して、同社はこれまで1R（ワンルーム）、1DKなどコンパクトで相対的に安価な家賃の物件を得意としてきた。しかし、そうした物件は単身世帯にはいいが、それ以外の層（ファミリー層やハイエンド層）には手狭で向いていない。そのため、大手ハウスメーカーとの提携や既存管理物件のリフォームなどを通じて、物件調達のラインナップをこれまでより広げ、単身世帯以外の層も取り込んでいこうとしている。

シニア層向けサービスは、国内賃貸住宅市場の構造変化への対応でもある。これまで賃貸住宅の主な居住者は若年層が中心であった。しかし、少子高齢化によって若年層が今後も減少していくなか、代わりにシニア層の賃貸不動産市場を創出しようという施策である。これまでシニア層向けの賃貸不動産市場は、需要サイドである消費者、供給サイドである貸主ともにあまり前向きではなかったこともあり、未発達であった。しかし、同社は貸主への啓もう活動の推進やシニア層向けのサービスを拡充によって、これまでの流れを変化させようと試みている。

外国人留学生への取り組みに関し、同社は外国、特に中国からの留学生および就業者への住居仲介に力を入れていきたい考えだ。少子高齢化の進行や企業の海外事業拡大意欲が増すなか、日本の大学、企業が海外からの留学生、就業者の獲得に力を入れると同社はみており、そこにビジネスチャンスを見出そうとしている。同社はすでに、中国語が堪能な社員の採用、中国語サイトの開設、中国語の契約書式などの対応を済ませており、上海などで積極的にプロモーションを行っているという。

ちなみに、SR社は、これ以外にも賃貸物件のリフォームや建て替えといった分野が有望なのではないかと推測している。日本の賃貸マンション・アパート市場においては築30年を超える物件が多い。特に1980年以前に建てられた物件は、建築物の新耐震基準施行（1981年6月）以前の物件ということになり、耐震上の問題から国もリフォームや建て替えを推奨している。例えば、政府は「21世紀の日本の復活に向けた21の国家戦略プロジェクト」で、現在6兆円の住宅リフォーム市場を2020年には12兆円の市場にすることを目標に掲げている（出所：国土交通省「中古・リフォーム市場活性化の方向性と現在の取り組み（2011年2月9日）」。同社も、築年数の古い賃貸住宅を経営している貸主を中心に、リフォーム提案に注力していくとしている。

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[編集] 事業内容

[編集] ビジネス　

株式会社エイブルと株式会社CHINTAIが2010年11月に株式移転方式により設立した持株会社であり、基本的には、貸主と消費者をつなぐ役割を担う「不動産賃貸仲介業者」および不動産賃貸仲介事業者と消費者を結ぶ「広告メディア」としての役割を果たしている。

エイブル社とCHINTAI社の経営統合について

エイブル社とCHINTAI社は2010年4月12日開催の両社の取締役会において、2010年11月1日に共同持株会社エイブルCHINTAIホールディングス（現エイブル＆パートナーズ）を設立、両社が完全子会社となることを決議。2010年11月1日より新体制がスタートした。組織形態としては、持株会社エイブル＆パートナーズがあり、その傘下に完全子会社としてエイブル社とCHINTAI社が存在する。エイブル社の事業は「仲介事業」、「仲介関連事業」、「管理事業」など、CHINTAI社の事業は「メディア事業」、「仲介関連事業」、「旅行事業」、「興行事業」などである。

主要事業

仲介事業（2011年10月期売上構成比：28.9％）

• 国内

エイブル社が直営店舗を展開し、賃貸アパート・マンションなどの賃貸不動産の仲介を行っている。歴史的に日本の不動産会社の「仲介」事業といった際には「不動産売買」の仲介をさすことが多かったが、同社は「賃貸物件（居住用）」の仲介に特化し、業界のパイオニアとして歩んできた。賃貸物件の仲介は、「新規仲介」と「更新仲介」に分けられる。同社の仲介事業の売上に占める新規仲介の比率が約80％、更新仲介の比率が約20％である。

「新規仲介」は、同社が貸主（物件を個人経営しているオーナー、サブリース、管理会社など）と借主（消費者）の仲介をし、その契約成立の報酬として両者から合計で家賃1ヵ月分の仲介手数料を受け取る。なお、入居時に消費者から貸主に対して、家賃のほかに敷金および礼金が支払われる慣行があるが、敷金および礼金は当社の仲介手数料の対象ではない。

一方、「更新仲介」は貸主より委託を受け、建物賃貸借契約の更新手続きを同社が代行することによって、貸主から家賃の半月分の仲介手数料（委託手数料）を受け取っている。なお、更新時に更新料が発生するのは、関東、関西など日本でも一部の地域に限られていることが、同社仲介事業の売上に占める更新仲介の比率が低い一因でもある。

賃貸の仲介手数料についての補足

不動産賃貸物件の仲介手数料は宅地建物取引業法（1970年建設省（現国土交通省）告示第1552号）によって規定されており、同社を含めた業界各社が自由に変更することはできない。仲介手数料の上限（貸主、借主それぞれから受け取ることのできる仲介手数料）は家賃の1ヵ月分×0.525倍である。なお、借主の合意を得ている限りにおいて、借主から家賃の1ヵ月分×1.05倍を上限に仲介手数料を受け取ることができる。不動産賃貸業界は「借主の承諾」を前提に、借主から1ヵ月分の仲介手数料を受け取ることが一般的に慣習化している。一方、同社は宅地建物取引業法の原則通り、貸主と借主の両者からそれぞれ半月分の仲介手数料を受け取っている。

新規仲介	更新仲介
（出所：会社データよりSR社作成）	（出所：会社データよりSR社作成）

• 海外

同社グループ会社のABLE REAL ESTATE USA, INCおよびABLE REAL ESTATE (UK).,Ltdが各々米国および英国において賃貸仲介業務を行っている。

仲介関連事業（2011年10月期売上構成比：25.3％）

入居や退去に伴う部屋の「消毒」や「鍵交換」、「引越」、「保険の代理販売」など、不動産仲介に付帯する様々なサービスを提供することによって、その対価を消費者から得ている。また、「リフォームの請負」など、貸主の賃貸不動産経営をサポートする業務も同事業に含まれる。

• 住宅リフォーム

同社が住宅リフォームを請け負う業務である。築年数の古い賃貸住宅を経営している貸主向けを中心として、同社がリフォームを提案。提案が通れば、同社はエイブルリフォーム社を通じてリフォーム業者を手配。リフォーム業者がリフォーム施工を行った後に、同社がリフォーム代金を収受する仕組みである。

同社にとって売上は貸主からのリフォーム代金、売上原価はリフォーム業者へのリフォーム施工代金の支払いとなる。同社によれば、売上総利益率は10％から25％と案件によって幅がある模様。傾向としては、規模の大きな案件ほど売上総利益率は低く、規模の小さな案件は逆に売上総利益率が高くなる傾向があるようだ。

同社にとっては、住宅リフォームの請負は、業務自体から発生するリフォーム代金の収受に加え、賃貸住宅の価値向上を通じて「仲介事業」の収益に資するというメリットがある。また、リフォームを行った物件が同社の管理物件であれば、「管理事業」における収益向上にもつながる。一方、リフォーム業者にとってみれば、業務量を増やしたいが、貸主との直接的な接点は薄いのが一般的だ。その点、同社が貸主とリフォーム業者の間に入ることによって、両者を結びつけてくれる役割を果たしている。

• 消毒

消費者が入居する前に室内を消毒するサービス。前の入居者が退去する際、貸主が消毒を行うのが通常である。しかし、次の入居者が入居する際、同社にもう一度消毒を依頼してくるケースが多いようだ。同社によれば、入居者の2/3が同サービスを利用しているとのことである。

• 保険代理

消費者の入居に際し、同社が家財保険などの保険商品を代理販売するサービス。同社には保険を販売した際、保険会社から代理手数料が支払われる。

なお、保険の更新時には、同社グループ会社の株式会社エーシーサービスが賃貸住宅の入居者に対して家財保険などの保険商品を代理販売するサービスを提供している（2010年10月期までは「保険代理事業」としてCHINTAI社の売上に含まれていたが、2011年10月期以降は「仲介関連事業」の売上に含まれる）。保険の平均更新率は48.9％である（2010年10月期）。

メディア事業（2011年10月期売上構成比：18.1％）

メディア事業の売上の90％強を賃貸不動産広告が占めており、賃貸不動産の物件情報をインターネットや雑誌、携帯電話などの媒体で消費者に提供することにより、貸主や不動産仲介業者から掲載料を受け取っている。このほか、同事業では保有メディアへの一般広告（賃貸不動産の物件情報ではなく、一般企業の広告）掲載、レストランガイド「ザガットサーベイ」の出版・販売なども行っている。

賃貸不動産物件の媒体の名称は、インターネットサイトが「CHINTAIネット」、雑誌は「CHINTAI」、携帯電話向け情報サービスが「CHINTAIモバイル」である。

賃貸不動産広告は1）成果報酬型、2）掲載物件枠型の二つのパターンに分けられる。2011年10月期のメディア事業売上高に占めるそれぞれの売上比率は、1）成果報酬型の広告が約72％、2）掲載物件枠型の広告が約25％である。

このうち、1）成果報酬型は、エイブル社経由の賃貸不動産広告に適用されている。入居者を募集している貸主が、エイブル社と媒介契約の締結の上で、特別依頼広告の申し込みを行う。次にエイブル社がCHINTAI社の媒体に空室情報（広告）の出稿を行うという手順だ。広告掲載料は掲載物件の仲介が成立した時点で、貸主とエイブルの契約を通じ、貸主からCHINTAI社に支払われることとなる。広告掲載料は賃貸契約が成約した物件の家賃の半月分および付帯費用（18,000円）である。

一方、2）掲載物件枠型は、エイブル社以外の不動産仲介会社から広告出稿を受け、広告枠に応じて固定料金を徴収している。

成果報酬型	掲載物件枠型
（出所：会社データよりSR社作成）	（出所：会社データよりSR社作成）

また、メディア事業には、株式会社サンスイが賃貸仲介事業者向けシステムの開発、ウェブサイトの運用、広告出稿システムの保守などを行う業務も含まれている（2010年10月期まではCHINTAI社のシステム関連事業として処理されていた）。

メディア事業の売上原価は間接費が大半であり、システム投資の減価償却費やインターネットメディアの人件費などによって構成されている。

管理事業（2011年10月期売上構成比：16.0％）

同社が貸主の賃貸経営をサポートする事業であり、具体的には、不動産の集金管理と建物管理サービスを行っている。2011年10月期の管理事業売上高に占める比率は集金管理が約82％、建物管理が約17％となっている。

集金管理は、同社が貸主に代わって、家賃を集金する業務である。また、家賃の集金以外にも家賃滞納時の督促、家賃保証、退去時の精算業務、クレーム対応などの業務もオプションプランとして提供している。集金管理の手数料は、家賃の概ね5％程度の模様である。

建物管理とは、建物の清掃・点検、定期巡回などのサービスを行うことである。建物の清掃・点検がメインだが、料金は建物属性によって変わり、一律には決まっていない。

管理事業の収入は大雑把にいえば、管理戸数と入居率に応じて増減する格好となる。2011年10月末の管理戸数は188,804戸である。同社はこれまで、仲介事業などで以前から付き合いのあった家主を中心に管理戸数を増やしてきた。しかし、同社の管理戸数に占めるこうした顔なじみの家主の物件が一定程度に達したとのことで、2011年10月期以降は、新規（これまで付き合いのなかった家主の物件）を中心に獲得をめざしている。

興行事業（2011年10月期売上構成比：3.9％）

同社グループ会社の株式会社光藍社がコンサート・演劇・演芸の企画、制作および興行の実施や仲介斡旋を行っている。バレエ、オペラ、オーケストラ、リサイタル、ポップス、ミュージカル、サーカスなど幅広いジャンルの公演を行っている。具体的な事例としては、「レニングラード国立バレエ」を毎年招聘、（劇場と直接契約し）相対的に低価格でステージを提供している。

旅行事業（2011年10月期売上構成比：4.8％）

同社グループ会社の株式会社CHINTAIトラベルサービスが海外格安航空券や海外ホテル、各種ツアーなどの予約取次を行っているほか、一部自社の旅行プランの提案を行っている。売上の大半を手配旅行（格安航空券）が占めている。

その他事業（2011年10月期売上構成比：2.9％）

主に「ネットワーク事業」および「パーキング事業」が含まれる。

「ネットワーク事業」とは、同社が各地の不動産仲介事業者とフランチャイズ契約を締結し、ロイヤルティ収入やシステム使用料などの定額料金を得る事業である。加盟店（ネットワーク店）のメリットとしては、エイブルブランドおよび店舗運営ノウハウ、広告出稿システムが提供されることが挙げられる。一方、同社のメリットとしては、直営店が進出していないエリアの顧客をサポートできることや「持たざる経営」によるブランド展開が考えられる。

「パーキング事業」とは、同社グループ会社の株式会社エイブルパーキングがコインパーキング（時間貸および月極駐車場）の運営ならびに管理を行う事業である。貸主が所有している土地の有効活用策の一環として、コインパーキング事業を同社が提案している。同社は貸主に土地の定額賃料を毎月支払う「一括借上」契約を結んでいる。売上原価の大半はこうした家主に対する賃料によって構成される。一方、収入は駐車場ユーザーからの利用料金から成る。

店舗網

2011年10月末で国内・海外の店舗（拠点）数は813店舗（拠点）。国内店舗は810店舗であり、直営店が471店舗、ネットワーク店（エイブル社とフランチャイズ契約をしている店舗）が339店舗となっている。海外拠点は、ニューヨーク、ボストン、ロンドン、香港、台湾、上海の6拠点である。

国内・直営店は、関東、近畿の比率が高く、関東の国内・直営店に占める比率は約57％、近畿の同比率は約26％であり、両地域合計で約83％となっている（2010年10月末）。この点、エリア別仲介件数割合をみても、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）57％、近畿23％、福岡9％、東海7％、北日本3％となっており、首都圏と近畿で約90％の構成比を占めている（2010年3月期実績）。こうした首都圏、近畿といった都市部に数多く、直営店を出店し仲介事業を行っている点は同社の特徴の一つといえるだろう。

同社の店舗網のもう一つの特徴として、直営店の比率が高い点が挙げられる。不動産賃貸仲介を営む同業他社と比較した際、大東建託株式会社（東証1部1878、「ハウスコム」、「いい部屋ネット」のブランド名で展開）は例外として、株式会社アパマンショップホールディングス（JASDAQ 8889、「アパマンショップ」のブランド名で展開）、株式会社センチュリー21・ジャパン（JASDAQ 8898、「センチュリー21」のブランド名で展開）、スターツコーポレーション株式会社（JASDAQ 8850、「ピタットハウス」のブランド名で展開）などはいずれもフランチャイズ店中心の展開となっている。

同社の直営店とネットワーク店は基本的に出店エリアが異なっている。同社の基本方針では、首都圏、近畿のほか、札幌、仙台、名古屋、広島、福岡などの地方中核都市は直営店が、それ以外のエリアはネットワーク店が展開することとなっている。

主なグループ会社（括弧内は出資比率）

同社グループは純粋持株会社と連結子会社、関係会社によって構成されている。主な連結子会社は以下の通りである。

• 株式会社エイブル（100％）：国内における仲介事業、仲介関連事業、管理事業
• 株式会社CHINTAI（100％）：国内におけるメディア事業
• 株式会社サンスイ（100％）：国内におけるメディア事業
• 株式会社エイブルパーキング（100％）：国内におけるその他事業（パーキング事業）
• エイブルリフォーム株式会社（75.0%）：仲介関連事業における住宅リフォーム業務
• 株式会社エーシーサービス（100％）：仲介関連事業における保険代理業務
• ABLE REAL ESTATE USA, INC（100％）：米国における仲介事業
• ABLE REAL ESTATE (UK).,Ltd（100％）：英国における仲介事業
• 秦泰広告（上海）有限公司（100％）：中国において賃貸物件情報を提供
• 株式会社CHINTAIトラベルサービス（100％）：旅行事業
• 株式会社光藍社（100％）：興行事業
• 株式会社エイブルCHINTAIマーケティング（100％）：不動産仲介店舗のコンサルティング、不動産仲介マーケットの調査、広告代理、各種営業代行等

事業間の連携とビジネスモデル

同社が展開する事業は各事業間で相互に連携している。仲介関連事業の収益機会は「リフォーム」を除けば、概ね仲介事業における「仲介件数」に比例する。また、メディア事業の売上も同様に「仲介件数」に比例する。

出所：同社資料よりSR社作成

例えば、同社が家賃63,000円（1ヵ月当たり）、敷金2ヵ月分、礼金1ヵ月分の賃貸物件を仲介したとしよう。これによって同社の収入は仲介事業で63,000円、メディア事業で49,500円がそれぞれ発生することになる。仲介事業における収入は貸主と消費者の両者からそれぞれ家賃の半月分の仲介手数料を受け取ることによる（敷金、礼金は同社の収益には関係ない）。また、メディア事業の収入はエイブル社が仲介した「成果報酬型」の広告の場合、家賃の半月分および付帯費用（18,000円）となる。この場合は家賃の半月分である31,500円と18,000円を足した49,500円となる。加えて、同社は仲介関連事業で「損害保険代理」、「室内消毒」などのサービスを入居の際に提供している。こうしたサービスの提供を消費者が受ければ、仲介関連事業の収入が挙がることになる。

また、仲介事業と管理事業に関しては相互依存の関係にある。管理事業において「管理戸数」を増やすルートとしては、1）以前より仲介事業を通じて取引関係にあった貸主の賃貸物件を同社が管理する、2）同社と付き合いがなかった貸主の物件を同社が管理する、3）M&Aや他社とのアライアンス、などが考えられる。同社が管理戸数を増やすためには、同社に物件の入居率を高める能力があること、すなわち仲介の営業力が重要となってくる。

一方、仲介事業において仲介件数を増やすためには、集客力（潜在的な入居者数）と成約率（入居者数÷潜在的な入居者数）を高める必要がある。そして、成約率を高めるために重要な要件として「良い賃貸物件」を紹介できることが挙げられる。「良い賃貸物件」は競合他社と取り合いになることが予想されるが、競合他社が仲介を行うことができない（同社の）「管理戸数」を増やすことによって競合を排除することが可能となる。SR社の理解では、同社の「管理戸数」は比較的築年数が経った古い物件が多い。同社はこうした物件の価値を高めるために、仲介関連事業で「住宅リフォーム」を手掛けている。

2010年10月から2011年9月までの一年間のエイブル社による「仲介件数（フランチャイズ店による仲介を除いた自社仲介のみ件数）」は165,405件。同社によれば、このうち約20％が同社の「管理戸数」となった模様。また、2011年10月末の「管理戸数」は188,804戸だがこのうち約20％が1年間で仲介に回ったようだ。

同社にとって、「管理戸数」を増大させることは、経営の安定化にもつながる。仲介事業、仲介関連事業、メディア事業は1件契約を獲得することでその都度収入を得る「フロー・ビジネス」である。一方、管理事業は、1件契約を獲得すると継続的に収入を得る「ストック・ビジネス」のためである。

賃貸不動産物件の扱いに関して貸主とコンタクトを取る、あるいは消費者の応対・物件案内・契約をするのは、エイブル各営業店の営業員である。同社によれば、2011年1月末で約2,900人のエイブル従業員が各店舗で営業業務を行っているとのことである。営業員は消費者が入居する繁忙期（1月から3月）は主に仲介に専念し、それ以外の月に貸主とのネットワーク構築に注力している。エイブル営業店正社員の離職率（算出方法：4月1日～翌年3月31日までの累計退職者数 ÷ 4月1日時点の在籍者数 × 100）は2006年の30.9％から2010年は14.9％と低下傾向にあり、各営業員のスキル向上が期待されるところでもある。

各営業店には店長がおり、店舗の収益拡大に責任を負っている。ただし、店長の異動によってこれまでの貸主とのコンタクトが希薄になるリスクを避けるため、同社は2009年頃より店長の上に各エリア内の直営店舗の実績に責任を持つ「エリア・マネージャー制」を設けている。エリア・マネージャーは全国に約78人（2011年1月末）おり、各エリアに責任を持っている。なお、一部のエリア・マネージャーは店長も兼任している。

収益性・財務指標

• エイブル社

2005年3月期の営業利益率は11.5％であったが、2007年3月期から2010年10月期にかけては4%から7％のレンジ内で推移してきた。エイブル社の特徴の一つとして、売上高販管費比率、特に人件費の比率が高い、つまり労働集約的である点が挙げられる。特に2007年3月期以降をみると売上高に占める人件費の比率が40％を上回っており、営業利益の水準を押し下げる要因となってきた。

• CHINTAI社

同社によれば、CHINTAI社は売上原価に占める間接費の比率が高いとのことであり、2008年10月期は売上が前年比5％減の18,451百万円となった結果、売上総利益率も50.3％と2007年10月期の同53.2％から低下している。

本来ならば減収傾向が続いた2008年10月期から2010年10月期にかけても、売上総利益率の低下傾向が続いてもおかしくはなかった。しかし、コスト削減努力もあって、2008年10月期に売上総利益率が50.3％と落ち込んだ後は、2009年10月期、2010年10月期と55％を上回る水準を達成している。

売上高純利益率は2008年10月期、2009年10月期と特別損失の計上によって低水準となったが、それ以外の期は二桁の水準となっている。

SW（Strengths, Weaknesses）分析

強み（Strengths）

• トップクラスの賃貸仲介実績とサイト利用者数：国内トップクラスの賃貸仲介実績を誇ることによって、貸主への信頼を築き、管理物件の増加や貸主に対するリフォームの提案など付随する業務を伸ばす下地が出来上がっているともいえる。また、国内トップの不動産情報サイト利用者数を有することで、強固なマーケティング力を貸主に対してアピールすることもできる。加えて、貸主とのパイプをベースに大手ハウスメーカーなど他社との提携を結ぶ際に有利に働くものと考えられる。
• 本業がノンアセットビジネス：大規模な設備投資が不要、かつ不動産を在庫として抱える必要のないビジネスモデルであるため、不動産などの資産価値変動の直接的影響を受けない。また、中核事業が急激に縮小しなければ、一定のフリーキャッシュフローを創出し続けることが可能であり、かつM&Aなど将来に向けた投資に振り向けることもできる。
• 高い財務健全性：上記ノンアセットビジネスが収益源であることの結果でもあるが、実質無借金であり、自己資本比率は業界平均（不動産業平均は2010年3月末で25.8％）を大きく上回るなどクリーンなバランスシートを有する。厳しい環境下で同業他社などが競争から脱落していく中、生き残っていく上での必要条件を備えているといえよう。

弱み（Weaknesses）

• ターゲット市場の縮小傾向：同社のメインのターゲット層は単身世帯かつ若年層であった。しかし、こうした層は少子高齢化によって、減少傾向にある。ターゲット層の拡大などを推し進めていかないと中長期的に売上高の拡大を実現するのは難しい。
• （周辺事業、海外など）新たな収益源の不在：同社は豊かな「くらし」を提案・実現する企業をめざし、長期的に旅行事業や興行事業なども伸ばしていく方針である。しかし、これまでのところ、両事業の収益寄与は限定的である。また、中長期的には、海外での不動産仲介事業の本格化をめざすものと思われるが、同社の海外拠点はこれまで目立った実績を挙げていない。
• 規制業種のリーディングカンパニーであること：本来ならば（経済的観点からは）国内トップクラスの賃貸仲介実績を誇ることによって、仲介手数料にも一定の影響を及ぼせる（価格支配力がある）はずである。しかし、同業界においては法律によって仲介手数料は規制されており、同社が関与できる余地は少ない。さらに、同社がリーディングカンパニーであることによって、相対的に規制当局の影響を受けやすい側面もあるものと思われる。

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[編集] 市場とバリューチェーン　

市場概況

賃貸住宅の着工件数は2000年から2006年にかけて底堅い推移をみせてきた。こうした動向の背景として、単身・夫婦のみの世帯の増加、大都市への転入者数の増加、家主の節税対策（土地活用による相続税の削減）などが挙げられる。しかし、2005年に発覚した構造計算書偽装問題を受けて2007年6月に「改正建築基準法」が施行され、住宅着工戸数が大幅に減少した。また、2008年には一旦持ち直すものの、2009年、2010年、2011年とリーマンショック後の雇用・所得環境の悪化を受けて大幅に減少した。

出所：国土交通省よりSR社作成

総務省が発表する住宅・土地統計調査によれば、2008年の空家率（総住宅数に占める空家の比率）は13.1％と過去最高を記録している。空家の内訳をみると賃貸用の住宅が54.5％を占めており、数字のみを捉えれば供給過剰の様相を呈している。同社によれば、従来は所得の増加に伴い、より良い部屋を志向して住居を変更するケースが多かったが、近年の所得の伸び悩みや住宅の高性能化を受けて、現状の住まいで満足し、住み替えを先送りするケースが目立つという。消費者の住宅の価値に対する見方はよりシビアになりつつある。

出所：総務省「住民基本台帳人口移動報告」よりSR社作成

• 20大都市は、札幌、仙台、さいたま、千葉、東京都特別区部、横浜、川崎、相模原、新潟、静岡、浜松、名古屋、京都、大阪、堺、神戸、岡山、広島、北九州、福岡

同社のような不動産仲介業者にとっての収益機会は引越、つまり消費者の移動によって発生する。そこで、移動者数の推移をみると、全国ベースでは減少傾向にある。一方、大都市においては、横ばいもしくは増加傾向にある。

上図は参考までに賃貸不動産物件（マンション、アパート）における成約平均家賃（募集賃料ではない）の推移をみたものである。それほど急激ではないが、賃貸マンションの平均家賃は下落傾向にある。一方、アパートの平均家賃は比較的変動が小さい。

国土交通省の「住宅市場動向調査（2011年）」から、賃貸住宅の入居者、建物などの実像などを探ると以下のようになる。

• 居住人数: 入居した住宅に住んでいる人数は、「1人」が30.5％、「2人」が35.0％、「3人」が17.5％。「1人」から「2人」までがほぼ同じ割合である。1世帯当たりの平均居住人数は2.3人
• 世帯主の年齢：「30歳未満」が36.0％と最も高く、「30歳代」の30.4％、「40歳代」の14.6％と続く。平均年齢は37.2歳
• 世帯年収：「400万円未満」の世帯が43.3％と最も多く、「400万円から600万円未満」の29.5％、「600万円から800万円未満」の9.8％と続く。平均世帯年収は417万円となっている
• 平均家賃（1ヵ月）： 73,783円
• 仲介手数料の有無： 仲介手数料があった世帯の比率は59.5％。仲介手数料の月数は、「1ヵ月ちょうど」の比率が73.3％であり、「1ヵ月未満」の比率は21.3％
• 更新手数料の有無： 更新手数料がある世帯の比率は37.9％
• 入居した住宅の建築時期： 1995年以降が53.9％、1985年から1994年が21.3％、1975年から1984年が8.8％

他の住宅市場（「注文住宅」、「分譲住宅」、「中古住宅」、「リフォーム住宅」）と比較して、1）平均居住人数が少なく、2）世帯主の年齢が若い、3）世帯年収が低い、などの特徴が挙げられる。

長期的な視点から賃貸住宅市場を展望するに際して、需要サイドで重要なのは人口動態あるいは世帯数の動向といえるだろう。日本の総人口は2004年をピークに既に減少を始めている。また、国立社会保障・人口問題研究所の予測によると、日本の総世帯数は2015年以降に減少に転じると予想されている。

一方、同じく国立社会保障・人口問題研究所の推計に基づけば、単独世帯の世帯数に関しては2015年以降も増加が予想されている。また、日本国内でも首都圏においては、2025 年まで世帯数が増加する見通しとなっている。そのため、全体の市場は縮小が予想されているものの、フォーカスする市場によっては、ビジネスチャンスがあるということがいえるだろう。

この点、エイブルは、全体の 57％に当たる 270 店舗が首都圏にあり、仲介件数も首都圏が57％を占めている（2010年3月期）。また、同社の顧客に占める単身世帯の比率は高い。そのため、同社が強みを有する市場は今後も拡大の余地があるとみることもできよう。

ただし、注意が必要なのは今後の首都圏の世帯ないしは単身世帯の成長ドライバーが、（世帯主の年齢が）65歳以上の「シニア世帯」である点である。そのため、数ある住居形態として「賃貸住宅」が選好されるとは限らない。実際、国土交通省の「住宅市場動向調査（2009年度）」によれば、「シニア世帯」は、住宅の所有形態として、約84％が「借家」ではなく「持家」を志向している。また、従来の賃貸住宅の入居者と顧客層が違うため、これまでとは異なるマーケティング手法等が必要となるだろう。

顧客

同社の顧客の特徴として、10代後半から30代、単身世帯が多いという点が挙げられる。2009年1月から12月の同社仲介契約件数に占める単身世帯の比率は64％、2人世帯が27％、3人以上の世帯が7％となっている。前述した一般的な賃貸住宅の居住者と比較しても、単身世帯の比率が高いほか、世帯主の年齢が若い点が特徴といえるだろう。

参入障壁

不動産仲介は大規模な資本を必要としないビジネスであり、参入障壁は低い。日本全国に数多くの不動産仲介会社が存在している。これは、賃貸不動産広告ビジネスも同様である。

競合環境

日本全国に数多くの不動産仲介会社が存在しており、競合は激しい。ただし、多くは地場の中小零細不動産仲介会社であり、同社のようなナショナルチェーンとしては、大東建託社、株式会社ミニミニ（非上場）、東建コーポレーション（東証1部 1766）、センチュリー21・ジャパン社、スターツコーポレーション社、アパマンショップホールディングス社、株式会社ハウスメイトパートナーズなどごく一部の企業に限られる。

2011年9月末までの1年間でみた賃貸不動産の仲介件数（フランチャイズ店を除いた自社仲介のみの件数）では、同社は大東建託社に次ぐ2位となっている。直営店中心の展開をしているナショナルチェーンとしては大東建託社と同社がやや突出している格好だ。

ちなみに、大東建託社は、1）直営店中心に展開して仲介および管理を行っている、2）メディアを有している（「いい部屋ネット」）、など同社との共通点も多い。一方で、1）賃貸建物を自社で建設している、2）家主に対して家賃保証をしている（30年一括借上）、3）ファミリー向けアパートが中心であること、などが同社との大きな相違点である。

同社によれば、主要顧客である10代後半から30代の消費者を巡って競合する先は、主にミニミニ社、スターツコーポレーション社、アパマンショップホールディングス社とのことである。

賃貸不動産の物件情報をインターネットや雑誌、携帯電話で消費者に提供している会社も数多く存在する。特に、株式会社ネクスト（東証1部2120）の運営する「HOME’S」や株式会社リクルート（非上場）の運営する「SUUMO」などのインターネットサイトは同社の運営する不動産情報サイト「CHINTAIネット（メディア事業）」のライバルといえる。ただし、賃貸不動産情報を対象として抽出した調査（ビデオリサーチインタラクティブ社、2011年10月時点）では同社グループのサイト訪問者数が1位となっている。

サイト訪問者が一位である理由として、「CHINTAI」の不動産情報サイトとしての知名度が1位であることが挙げられる。マクロミル社が実施したブランド調査（2010年9月、今後住み替え予定のあるモニター対象）で「CHINTAI」はマインドシェア（消費者の心に占める企業ブランドや商品ブランドの占有率）1位を獲得している。同社はこの実績について、1）徹底した広告宣伝活動の結果、2）CHINTAI独自の企画の推進（例として、CHINTAIネットの部屋探し検索キーは、「地域」「沿線」など通常の検索キーのほか、「住みたいマチ」などの検索キーを有している）、などの結果であると分析している。

ヤフー株式会社（東証1部4689）などのポータルサイトも不動産情報サイトを運営しているが、日常的なトランザクションが発生しない「引越」に基づくサービスという特性が影響してか、サイト訪問者数では専業サイトの後塵を拝している。

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[編集] 経営戦略　

不動産（仲介、仲介関連、管理など）とメディアという2つの事業ドメインの拡大を果たしつつ、周辺事業の拡充を図っていくというのが同社の戦略である。

エイブル社とCHINTAI社が共同持株会社方式で経営統合した背景として、不動産賃貸仲介に関するサプライチェーンの一気通貫体制を構築しようという狙いがある。賃貸仲介会社同士の合併など水平統合によってシェアを追うのではなく、垂直統合によって、家主や消費者の利便性向上を図ろうとした点が特徴的である。

今後をみるに際し、やや不透明なのが周辺事業の拡充だ。2010年10月期までをみる限り、「旅行事業」や「興行事業」などの収益寄与度、および中核事業とのシナジー効果は見出しがたい。ただし、CHINTAI社の現預金やフリーキャッシュフロー創出力の活用、組織体制が持株会社形式であることから機動的に事業の再編を行えるメリットがある、などの点からM&Aなど外部成長を実現しやすい体制とはなっている。

国内の賃貸不動産市場は厳しい環境が続くが、同社の経営理念である「安心・快適で豊かなくらしを提案」の実現のために、逆風に立ち向かう同社の動向が注目される。

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[編集] 過去の財務諸表

前期以前の業績概況（参考）

2011年10月期通期実績

2011年12月15日、同社は2011年10月期通期決算を発表した（共同持株会社エイブル＆パートナーズが設立され、CHINTAI社とエイブル社がその完全子会社となったのが2010年11月のため前年実績はない）。

2011年10月期通期実績は売上高が46,434百万円、営業利益が4,177百万円、経常利益が5,327百万円、当期純利益が7,664百万円であった。ちなみに、特別損失計1,149百万円を計上しており、その中には、復興支援による売上債権免除（例、借主に係る仲介手数料、広告料免除など）や広告掲載料に係る売上債権免除、賃貸用物件の原状回復費用、などで合計136百万円程度の震災に関連した損失が含まれている。また、同社の孫会社が貸付先に対して有する債権について、与信リスクの見直しを行った結果生じた貸倒引当金繰入額490百万円も含まれている。

同社によれば2011年10月期通期の各事業概要は下記のようになる。

• 仲介事業（売上高：13,441百万円、営業損失：113百万円）

新規仲介件数の減少（2011年10月期通期：約165千件、前年比6.7％減）を受けて、減収となった。新規仲介件数の減少には3月の繁忙期に東日本大震災が発生したことが響いた格好だ。3月11日の東日本大震災発生を受けて、3月の全国市区町村間移動者数は前年比7％減となった（出所：総務省）。その結果、首都圏を中心に店舗展開する同社の3月の新規仲介件数は前年比17.6％減となった。

なお、業務効率化を目的とした新基幹システムの初期開発費用を一括費用計上したことによって、営業損失となっている。

• 仲介関連事業（売上高：11,749百万円、営業利益：866百万円）

新規仲介の不振に伴い、消毒売上が前年比9.0％減、保険代理・新規の売上高が同12.3％減となった。また、リフォーム売上は同0.7％減であった。一方、保険代理・継続の売上高は同2.3％増であった。

• メディア事業（売上高：8,396百万円、営業利益：2,692百万円）

1店舗当たりの平均広告料の下落、取引店舗の閉店・減少などによって減収となった。震災の影響で不動産店舗および法人顧客の広告出稿自粛が発生した点も響いている。

• 管理事業（売上高：7,436百万円、営業利益：801百万円）

管理戸数の順調な増加を背景に、集金管理手数料収入が堅調に推移した。管理戸数は2010年10月末が176,196戸であったが、2011年10月末は188,804戸であり1年間の純増は12,608戸であった。

• 興行事業（売上高：1,813百万円、営業損失：109百万円）

震災および原発事故の影響により夏季以降の公演中止が相次いだこともあって、公演数289回と前年の同495回より減少した。

• 旅行事業（売上高：2,250百万円、営業利益：45百万円）

「海外航空券」や「海外ツアー企画旅行」の売上高が堅調であり、増収増益となった。

• その他事業（売上高：1,346百万円、営業損失：5百万円）

パーキング事業は運営台数が2011年10月末で1,757台と2010年10月末の1,556台から201台増加し、売上高が前年比8.1％増の765百万円となった。ネットワーク事業（フランチャイズ事業）はネットワーク加盟店舗数が2011年10月末で345店舗と2010年10月末の341店舗から微増、売上高が前年比1.9％増の734百万円であった。

2011年10月期第3四半期実績

2011年9月14日、同社は2011年10月期第3四半期決算を発表した（共同持株会社エイブル＆パートナーズが設立され、CHINTAI社とエイブル社がその完全子会社となったのが2010年11月のため前年実績はない）。

2011年10月期第3四半期累計実績は売上高が35,505百万円、営業利益が4,224百万円、経常利益が4,135百万円、当期純利益が7,415百万円であった。ちなみに、特別損失計650百万円を計上しており、その中には、復興支援による売上債権免除（例、借主に係る仲介手数料、広告料免除など）や広告掲載料に係る売上債権免除、賃貸用物件の原状回復費用、などで合計98百万円程度の震災に関連した損失が含まれている。また、同社の孫会社が貸付先に対して有する債権について、与信リスクの見直しを行った結果生じた貸倒引当金繰入額490百万円も含まれている。

会社計画対比では、営業利益が既に通期の会社予想である3,700百万円を上回っているように、会社予想を上回る実績であった。会社予想を上回った要因としては、仲介関連事業のリフォームや保険代理・継続（保険契約更新時の手数料収入）が計画よりも好調であったほか、広告宣伝費を始め費用を抑制したことが挙げられる。

リフォームに関しては、今後賃貸物件で築30年超の物件の増加が見込まれる環境下、ポテンシャルがある分野とSR社はみており、来期（2012年10月期）にかけても同分野は要注目といえよう。

保険代理・継続が良かった要因として、1）同社が契約更新（消費者が保険契約を延長すること、契約期間は概ね2年）を高める努力を推し進めていること、2）新規仲介の伸び悩みとトレードオフで同じところに住み続ける消費者が多かったこと、などを同社は指摘している。1）に関して、同社はこれまで新規仲介件数を軸としたビジネス展開をしてきたが、ビジネスの安定性を高めるためにも、直近では契約更新にも力を注いでいる。

同社によれば2011年10月期第3四半期累計期間の各事業概要は下記のようになる。

• 仲介事業（売上高：10,548百万円、営業利益：592百万円）

新規仲介件数の減少（2011年10月期第3四半期累計：約129千件、前年比7.4％減）を受けて、減収となった。新規仲介件数の減少には3月の繁忙期に東日本大震災が発生したことが響いた格好だ。3月11日の東日本大震災発生を受けて、3月の全国市区町村間移動者数は前年比7％減となった（出所：総務省）。その結果、首都圏を中心に店舗展開する同社の3月の新規仲介件数は前年比17.6％減となった。

• 仲介関連事業（売上高：8,979百万円、営業利益：832百万円）

新規仲介の不振に伴い、消毒売上が前年比10.0％減、保険代理・新規の売上高が前年比14.4％減となった。また、リフォーム売上は前年比1.6％減であった。一方、保険代理・継続の売上高は前年比2.5％増であった。

• メディア事業（売上高：6,460百万円、営業利益：2,276百万円）

1店舗当たりの平均広告料の下落、取引店舗の閉店・減少などによって減収となった。震災の影響で不動産店舗および法人顧客の広告出稿自粛が発生した点も響いている。

ちなみに、2011年7月にはiPhone向け賃貸物件検索アプリケーション「CHINTAI」をリリースした。同社は2011年10月期後半から2012年10月期にかけてスマートフォン向けのアプリケーションを順次リリースしていきたいと述べている。

• 管理事業（売上高：5,556百万円、営業利益：604百万円）

管理戸数の順調な増加を背景に、集金管理手数料収入が堅調に推移した。管理戸数は2010年7月末が172,594戸であったが、2011年7月末は185,741戸であり1年間の純増は13,147戸であった。また、2010年10月末が176,196戸であったため、第3四半期累計期間の純増は9,545戸であった。

• 興行事業（売上高：1,473百万円、営業損失：16百万円）

不採算公演の見直しを図った結果、公演数247回と前年同期の同323回より減少した。

• 旅行事業（売上高：1,517百万円、営業利益：19百万円）

「海外航空券」や「海外ツアー企画旅行」の売上高が堅調であり、増収増益となった。

• その他事業（売上高：969百万円、営業損失：83百万円）

パーキング事業は運営台数が2011年7月末で1,701台と2010年7月末の1,494台から207台増加し、売上高が前年比7.5％増の565百万円となった。ネットワーク事業（フランチャイズ事業）はネットワーク加盟店舗数が2011年7月末で341店舗と2010年7月末の337店舗から微増、売上高が前年比1.9％増の548百万円であった。

2011年10月期第2四半期実績

2011年6月14日、同社は2011年10月期第2四半期決算を発表した（共同持株会社エイブル＆パートナーズが設立され、CHINTAI社とエイブル社がその完全子会社となったのが2010年11月のため前年実績はない）。

2011年10月期第2四半期累計実績は売上高が24,933百万円、営業利益が3,391百万円、経常利益が3,371百万円、当期純利益が7,381百万円であった。ちなみに、特別損失計132百万円を計上しており、その中には、復興支援による売上債権免除（例、借主に係る仲介手数料、広告料免除など）や広告掲載料に係る売上債権免除、賃貸用物件の原状回復費用などで合計80百万円程度の震災に関連した損失が含まれている。

期初会社予想との対比でいえば、売上高で2.2％、経常利益で17.8％、それぞれ計画を下回った。同社は、売上高が計画を下回った理由として、繁忙期（3月）に東日本大震災が発生し新規仲介件数が伸び悩んだほか、1店舗当たりの広告料単価が下落したことなどを挙げている。

経常利益に関しては、仲介事業、仲介関連事業、メディア事業の売上減少がそのまま減益要因として作用したほか、為替差損など営業外損失が拡大したことが会社予想を下回った要因とのことだ。

同社によれば2011年10月期第2四半期累計期間の各事業概要は下記のようになる（売上高、営業利益実績は上図を参照）。

• 仲介事業

新規仲介件数の減少（2011年10月期上期：約93千件、前年比9.4％減）を受けて、減収となった。新規仲介件数の減少には3月の繁忙期に東日本大震災が発生したことが響いた格好だ。3月11日の東日本大震災発生を受けて、3月の全国市区町村間移動者数は前年比7％減となった（出所：総務省）。その結果、首都圏を中心に店舗展開する同社の3月の新規仲介件数は前年比17.6％減となった。

• 仲介関連事業

新規仲介の不振に伴い、消毒売上が前年比12.0％減、新規保険代理売上が前年比16.6％減となった。また、リフォーム売上も前年比3.0％減となった。一方、保険契約更新時の手数料収入は前年比0.5％増であった。

• メディア事業

1店舗当たりの平均広告料の下落、取引店舗の閉店・減少などによって減収となった。同社は震災の影響で不動産店舗および法人顧客の広告出稿自粛が発生した点も指摘している。

• 管理事業

管理戸数の順調な増加を背景に、集金管理手数料収入は前年比4.7％増と堅調な伸びとなった。管理戸数は2010年4月末が172,041戸であったが、2011年4月末は184,429戸であり1年間の純増は12,388戸であった。また、2010年10月末が176,196戸であったため、第2四半期累計期間の純増は8,233戸であった。

• 興行事業

不採算公演の見直しを図った結果、公演数は減少したが、営業利益率は3.3％と前年同期の0.4％から改善した。ちなみに、第3四半期以降に関し、同社は震災の影響により、夏季以降の公演開催中心決定が相次いだとコメントしている。

• 旅行事業

手配旅行が好調で増収増益となった。なお、受注型企画旅行に関して同社は震災の影響でキャンセルが発生したとコメントしている。

• その他事業

パーキング事業は運営台数が2011年4月末で1,625台と2010年4月末の1,455台から170台増加し、売上高が前年比8.0％増の374百万円となった。ネットワーク事業（フランチャイズ事業）はネットワーク加盟店舗数が2011年4月末で339店舗と2010年4月末の341店舗から減少した結果、売上高が前年比0.7％減の363百万円であった。

2011年10月期第1四半期実績

2011年3月17日、同社は2011年10月期第1四半期決算を発表した。

CHINTAI社とエイブル社とが株式移転の方法により経営統合し、両者を完全子会社とする共同持株会社が設立されたのが2010年11月のため、前年実績および前年第1四半期実績はない。特別利益として、同社設立の際の企業結合に伴う負ののれんが発生、その一括償却に伴う利益5,486百万円を計上していることによって、当期純利益は5,861百万円と膨れている。

同社によれば各事業概要は下記のようになる。

• 仲介事業（売上高：3,151百万円、営業損失：254百万円）

東京・大阪など都心部における不振を主因に新規仲介件数は37,508件と前年同期比7.3％減となった。そのため、新規仲介手数料収入が2,387百万円と前年比8.1％減となった。一方、更新仲介は堅調に推移した。

• 仲介関連事業（売上高：2,626百万円、営業利益：105百万円）

新規仲介の不振に伴って消毒売上が前年比10.7％減、新規保険代理売上が前年比15.3％減となった。また、リフォーム売上も前年比1.6％減となった。一方、保険契約更新時の手数料収入が堅調であった。

• メディア事業（売上高：2,052百万円、営業利益：491百万円）

新規仲介の不振に伴って、広告料収入が減少した。

• 管理事業（売上高：1,821百万円、営業利益：153百万円）

管理戸数の順調な増加を背景に、集金管理手数料収入が堅調な伸びとなった。管理戸数は2010年1月末が168,744戸であったが、2011年1月末は183,064戸であり1年間の純増は14,320戸であった。また、2010年10月末が176,196戸であったため、第1四半期の純増は6,868戸であった。

• 興行事業（売上高：1,313百万円、営業利益：105万円）

主要公演の集客が伸び悩んだが、コスト削減努力により利益が大きく改善した。

• 旅行事業（売上高：467百万円、営業利益：8百万円）

手配旅行と企画旅行の売上が好調であった。

• その他事業

パーキング事業は売上高が192百万円、営業利益が22百万円。エイブルネットワーク事業（賃貸仲介フランチャイズ事業）売上高は183百万円、営業利益が57百万円。

[編集] 損益計算書　

• エイブル社

注：エイブル社の2010年10月期は2010年4月1日から2010年10月31日までの7ヵ月決算

2008年3月期

売上高は前年比3.4％増の35,183百万円。仲介事業が減収となったが、管理事業、仲介関連事業が増収となったことが寄与した。仲介事業の減収は、更新仲介は増加したものの、新規仲介が減少したためである。仲介関連事業の増収はリフォーム売上の増加による。営業利益は増収の一方、販売管理費は小幅な増加に留まったことから前年比43.2%の2,176百万円となった。当期純利益は営業増益を主因に前年比61.6％増の944百万円となった。

2009年3月期

売上高は前年比2.8％減の35,183百万円。管理事業は堅調であったが、仲介事業と仲介関連事業の減収が響いた格好。仲介事業の減収は新規仲介が大きく減少したためであり、更新仲介は高い伸びを示した。仲介関連事業の減収はリフォーム売上が増加したものの、消毒売上、保険代理手数料収入の減少が影響した。営業利益は前年比20.5％減の1,730百万円。不採算店の整理を進め、人件費、地代家賃など販売管理費が減少したものの、減収がマイナスに影響した。当期純利益は特別損失が関係会社整理損（不動産ファンド事業からの撤退）や減損損失などによって膨らんだこともあり、前年比56.6％減と大幅に減少した。

2010年3月期

売上高は前年比0.3％増の35,299百万円。仲介事業が新規仲介手数料の落ち込みによって減収となったが、管理事業と仲介関連事業が増収となり補った。営業利益に関しては、販売管理費の減少を主因に前年比38.8％増となった。販売管理費の減少要因としては、不採算店舗の整理を進めたことによって人件費、地代家賃などが減少したことが挙げられる。当期純利益は、特別損失が縮小したことも寄与し、前年比236.3％増の1,379百万円となった。

2010年10月期

2010年10月期は2010年4月1日から2010年10月31日までの7ヵ月決算となっている。そのため、通期実績を前年と比較することはできない。参考までに、2010年10月期の第2四半期累計期間（2010年4月1日から2010年9月30日）を2010年3月期の第2四半期累計期間（2009年4月1日から2009年9月30日）と比較すると次のようになる。

売上高は前年比0.1％減の17,030百万円。新規仲介手数料の落ち込みを仲介関連事業と管理事業の増収が補った格好。店舗運営費用や外部委託費用などの見直しにより販売管理費が前年より738百万円減少、営業利益は前年比115.3％増の1,204百万円となった。当期純利益は営業増益を主因に前年比110.2％増の579百万円となった。

• CHINTAI社

2007年10月期

売上高は前年比18.2％増の19,423百万円。2006年10月期に連結子会社化した株式会社Monthly CHINTAIと光藍社が2007年10月期通期に渡って寄与した結果、大幅な増収となった。ただし、営業利益に関しては前年比2.1％減の4,306百万円であった。利益率の低いグループ会社が増加したことやCHINTAI単体の営業利益がコスト増によって前年比減となったことなどが要因である。

2008年10月期

売上高は前年比5.0％減の18,451百万円。主力のメディア事業がエイブル社からの物件広告料を中心に減収となったことが響いた格好。エイブル社が2008年6月に公正取引委員会から指導を受け（成約済み物件が一部掲載されたままとなっていたため）、物件情報の精査を強化したことにより掲載物件数が減少、CHINTAI社への成果報酬額が減少する結果となった。営業利益は減収影響で前年比24.1％減となった。経常利益は営業減益に加え、営業外費用（主に投資事業組合投資損失517百万円、デリバティブ損失523百万円）が膨らんだことにより、前年比48.2％減となった。当期純利益は減損損失、固定資産除却損など特別損失が膨らんだこともあり、前年比60.6％減の1,051百万円となった。

2009年10月期

売上高はグループ会社2社（株式会社HDA、株式会社Monthly CHINTAI）の売却・解散やメディア事業の減収（引越需要の低迷による広告物件料の減少）によって前年比18.8％減の14,982百万円になった。また、営業利益については、興行事業（光藍社）で売上減に対する販売管理費の高止まりを背景に営業赤字が拡大、これを主因に前年比3.5％減の3,151百万円となった。経常利益は営業外費用が縮小したことによって、前年比39.0％増であった。しかし、当期純利益は特別損失が大幅に膨らんだ（HDA社株式売却損、光藍社の株式評価損）ことによって前年比48.6％減の540百万円となった。

2010年10月期

売上高は前年比2.8％減の14,559百万円となった。メディア事業で取引店舗数が減少、1店舗当たりの広告料単価も減少したことが減収の主因である。一方営業利益は、コスト削減によって前年比2.2％増の3,221百万円となった。経常利益は外国為替が期末にかけて円高に振れたことからデリバティブ評価損（204百万円）を営業外費用で計上したため、前年比8.4％減の3,151百万円となった。もっとも、当期純利益は2009年10月期に計上した大幅な特別損失が縮小したことから、前年比220.6％増の1,731百万円となった。

過去の会社予想と実績の差異

• エイブル社

• CHINTAI社

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[編集] 貸借対照表　

• エイブル社

資産

基本的に変動が少ない。圧倒的に構成比が高いのは現預金であり、次いで建物、土地、差入保証金などが占める。基本的に資産をあまり必要としない事業を行っており、大きな固定資産を有してない。多額の現預金を有しているのは、貸主に代わって家賃の「集金管理」をしていることも一因である。そのため、現預金の全てを自由に使えるわけではなく、負債サイドの「営業預り金」と合せてみておく必要がある。

負債

有利子負債はほぼゼロに近い水準で推移してきた。

純資産

基本的に当期純利益の計上に基づく内部留保の増減に応じて変動してきた。純資産比率は50％超の水準で推移してきた。

• CHINTAI社

資産

基本的に変動が少ない。圧倒的に構成比が高いのは現預金である。基本的に資産をあまり必要としない事業を行っており、大きな固定資産を有してない。多額の現預金を有しているのは、大規模な投資を必要としないため、投資キャッシュフローによる支出が概ね営業キャッシュフローの範囲内に留まっており、継続的にフリーキャッシュフローを創出してきたためである。

負債

有利子負債は少額あるが、現預金の額が大きいため、現預金を考慮したネット有利子負債（ネット・デット）はマイナスで推移してきた。

純資産

主に当期純利益の計上や自己株式の取得によって変動してきた。純資産比率は2010年10月期で76.0％と高い。

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[編集] キャッシュフロー計算書　

• エイブル社

営業キャッシュフローは当期純利益や減価償却費、営業預り金などによって変動してきた。一方、投資キャッシュフローは概ね営業キャッシュフローを下回る水準にあり、継続的にフリーキャッシュフロー（FCF）が創出されてきた。

• CHINTAI社

営業キャッシュフローは当期純利益や減価償却費、運転資金などによって変動してきた。一方、投資キャッシュフローは投資有価証券取得による支出が膨らんだ2008年10月期を除いては概ね営業キャッシュフローの範囲内に抑制されている。継続的に一定額のFCFが創出されてきた。

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[編集] その他情報

[編集] 沿革

1968年11月 エイブル 株式会社エイブルの前身、大阪建設を大阪府守口市に創立

1971年10月 エイブル 大阪建設を法人化、大阪建設株式会社を設立

1974年12月 エイブル 大阪建設株式会社、大建株式会社に商号変更し、本格的にアパート、マンションの賃貸仲介業務を開始

1975年11月 CHINTAI 賃貸不動産情報誌「民間賃貸住宅ニュース」を創刊

1980年10月 エイブル 賃貸物件の家賃集金管理業務を開始

1982年6月 エイブル 賃貸物件のリフォームに関する取次業務を開始

1983年1月 エイブル 賃貸物件の入退去者に対する引越の取次業務を開始

1984年4月 エイブル 賃貸物件の消毒・害虫駆除の取次業務を開始

1984年12月 エイブル 業界として初めて、女性の営業社員を起用

1992年4月 CHINTAI 株式会社賃貸住宅ニュース社設立（現株式会社CHINTAI）設立と同時に株式会社ダイケンより情報誌発行業務を譲り受け、事業を開始

1992年9月 エイブル コーポレートブランドとして「エイブル」を制定

1994年1月 CHINTAI 株式会社賃貸住宅ニュース社（現・株式会社CHINTAI）情報誌「賃貸住宅ニュース」より「CHINTAI」に誌名変更

1995年5月 エイブル 大建株式会社、エイブル不動産株式会社に商号変更

1995年11月 エイブル ネットワーク（フランチャイズ）事業を開始

1996年7月 CHINTAI インターネットでの賃貸不動産情報の提供を開始

1997年12月 エイブル エイブル不動産株式会社を株式会社エイブルに商号変更

1998年8月 エイブル 日本証券業協会に株式を店頭登録

1999年11月 CHINTAI 携帯電話での賃貸不動産情報の提供を開始

2001年1月 エイブル 取扱契約すべてに関して「賃貸仲介手数料借主負担賃料の52.5%」による事業展開を開始

CHINTAI 賃貸仲介事業者向けの広告出稿支援システム「CRS」によるサービスを開始

2004年11月 CHINTAI 株式会社賃貸住宅ニュース社（現・株式会社CHINTAI）大阪証券取引所ヘラクレス市場に株式を上場

2004年12月 エイブル 日本証券業協会への店頭登録を取り消しし、ジャスダック証券取引所（現・大阪証券取引所JASDAQ市場）に株式を上場

エイブル 業界初・地図検索システム開始

2005年4月 CHINTAI 株式会社サンスイを子会社として取得

2005年8月 CHINTAI 株式会社賃貸住宅ニュース社、株式会社CHINTAIに商号を変更

CHINTAI 株式会社エーシーサービスを子会社として取得

2006年4月 エイブル 株式会社エイブルパーキングを設立し、コインパーキング事業を開始

2008年6月 CHINTAI 賃貸仲介事業者向けの集客支援アクセス解析ツールを開発・提供

2010年4月 株式会社エイブルと株式会社CHINTAIが共同持株会社設立を合意

2010年11月 株式会社エイブルと株式会社CHINTAIは共同持株会社「株式会社エイブルCHINTAIホールディングス」を設立

同社は創業者が1968年に不動産仲介を営む大阪建設を設立したことに始まる。当時不動産仲介事業といえば、主に不動産売買の仲介事業をさしていたが、同社は専ら不動産賃貸の仲介事業を手掛けていた。1974年から本格的にアパート、マンションの賃貸仲介業務を開始、「賃貸住宅」という言葉は同社の創業者がつくった言葉のようだ。当時の不動産業界は物件情報がほとんど出回っていなかったが、同社は賃貸不動産情報誌「民間賃貸住宅ニュース」を1975年に創刊することによって、業界で始めてこうした情報を流通させた。この「民間賃貸住宅ニュース」が後の情報誌「CHINTAI」である。また、車での物件の案内、女性営業社員の採用など業界初の試みを推進していった。

1992年に株式会社賃貸住宅ニュース社設立を設立。情報誌発行業務を賃貸事業から切り離したことによって、現CHINTAI社が現エイブル社から分離する格好となった。その後、エイブル社にとって大きな出来事としては、1998年の日本証券業協会への店頭登録、2001年1月に取扱契約すべてに関して「賃貸仲介手数料借主負担賃料の52.5%」による事業展開を開始したことなどが挙げられよう。後者に関しては、同社を含めた4社が東京都から宅地建物取引業法違反と指摘され、1週間の業務停止と再発防止策を講じることを求められた後の措置であった。とはいえ、エイブル社は、長年続けられてきた業界慣行を止め、新たな手数料体系を提示した最初の企業となった。一方、CHINTAI社は、従来の紙媒体に加えて1996年にインターネットで、1999年に携帯電話でそれぞれ賃貸不動産情報の提供を開始した。また、2004年11月にヘラクレス市場（現JASDAQ市場）に株式を上場した。

2010年11月に両社は共同持株会社方式で経営統合を実現し、再度同じグループとなった。

[編集] 　ニュース＆トピックス

2011年11月

2011年11月7日、同社は株式会社CHINTAIが、スマートフォン向けアプリ「CHINTAI」のAndroid版の提供を開始したと発表した。同社によれば、2011年7月に提供を開始したiPhoneアプリが好評を得ており、この度Androidアプリにも対応したとのことである。

2011年9月

2011年9月28日、同社は子会社の設立を発表した。

新会社の概要は下記のようになる。

• 商号：ABLE Overseas Reinsurance Company, Ltd.
• 所在地：ミクロネシア連邦
• 設立年月日：認可取得次第
• 資本金：1億円（出資比率は株式会社エイブル95％、その他5％）
• 事業内容：再保険の引受け

同社は、新たな子会社である海外再保険会社（キャプティブ保険会社）設立の目的として、エイブル社及び株式会社エーシーサービスが代理店として取り扱っている入居者向け損害保険等を国内の損害保険会社を通じて再保険として専門的に引き受け、自家保有するとともに再々保険として再保険市場に手配するためとしている。

同社は従来からレンタキャプティブの仕組みを利用してきたが、今回新たに別途新会社の設立を決定した格好となる。

2011年9月14日、同社は2011年10月期第3四半期決算を発表した。

2011年8月

2011年8月1日、同社は、2011年8月1日付で同社の連結子会社である株式会社エイブルCHINTAIマーケティングが、Google社と戦略的パートナーシップを締結し、GoogleAdwords^TM認定リセラーとなることが決まったと発表した。

同社によれば詳細は以下のようになる。

• エイブルCHINTAIマーケティング社はGoogleAdwords^TM認定リセラーとして日本で最初に契約を結ぶ会社のうちの1社となる
• Google社の新サービスである認定リセラープログラムは従来の認定パートナープログラムのサービスと比べ、Google社からオペレーションツールの認定を受けることにより、中小企業向けにターゲットを特化した広告提案を実現する
• 今後、エイブルCHINTAIマーケティング社はGoogleAdwords認定リセラー資格のトレーニングを経て、2011年10月より中小規模の広告主に対して、GoogleAdwordsの販売および運用・管理のプランニングの提供をサービスの一環として始める予定

2011年6月

2011年6月28日、同社は2011年10月期第3四半期決算において、同社の孫会社が貸付先に対して有する債権について、与信リスクの見直しを行った結果、貸倒引当金を計上することにしたと発表した。

同社は2011年10月期第3四半期決算において、特別損失（貸倒引当金繰入額）490百万円を計上する予定であるが、本件の2011年10月期業績への影響は軽微であるとコメントしている。

2011年6月14日、同社は2011年10月期第2四半期決算および通期業績予想の下方修正を発表した。

2011年5月

2011年5月27日、同社は同日開催の取締役会において下記の通り子会社を設立することを決議したと発表した。

• 商号：株式会社エイブルCHINTAIマーケティング
• 設立年月日：2011年6月2日
• 株主構成：エイブルCHINTAIホールディングス（100％）
• 事業内容：不動産仲介店舗のコンサルティング、不動産仲介マーケットの調査、広告代理、各種営業代行等

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[編集] トップ経営者　

佐藤 茂取締役会長（株式会社CHINTAI代表取締役会長）

1992年に株式会社CHINTAIに入社し、取締役に就任。1994年から代表取締役社長を務め、2003年より代表取締役会長（現任）を務める。2010年11月に株式会社エイブル＆パートナーズ会長に就任した。

平田　竜史取締役社長（株式会社エイブル代表取締役社長）

1990年に大建管理サービス株式会社（1995年に株式会社エイブルと合併）に入社。2003年より株式会社エイブル代表取締役社長、2010年11月に株式会社エイブル＆パートナーズ社長に就任。

手塚　清二取締役副社長（株式会社CHINTAI代表取締役社長）

株式会社リクルート、株式会社光通信、松下電器産業株式会社などを経て、2004年に株式会社CHINTAI入社。2009年に代表取締役社長（現任）に就任。2010年11月に株式会社エイブル＆パートナーズ副社長に就任。

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[編集] 従業員　

連結ベースで従業員数は3,168人、臨時従業員数は303人（2011年10月末時点）。

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[編集] IR活動　

同社は、第2四半期、および決算期の業績発表後に決算説明会を開催しており、IR・投資家情報のウェブサイトを日本語版と一部英語版で公開している。

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[編集] ところで